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REITとは?銀行員がREITの仕組みやメリットをわかりやすく解説

どうも現役メガバンカーのくれです。
今回は、投資初心者向けの記事です。
「REIT」についてわかりやすく解説します。
投資信託の商品にも「REITファンド」がありますね。
この記事を読めば周りの人にもわかりやすく説明できるようになりますよ♬

こんな人に読んでほしい
  • 不動産投資に興味がある
  • 投資信託の「REITファンド」について理解したい
  • 高利回りの投資に興味がある
  • 投資の幅を広げたい

REIT(リート)とは?

REITは「Real Estate Investment Trust」の略称です。

日本のREITは、頭にジャパンのJをつけて「J-REIT」と呼ばれています。

REITを簡潔に説明すると?

  1. 投資家はREITへ投資する
  2. REITは投資家から集めた資金で不動産を購入する
  3. REITは投資した不動産から賃料収入や譲渡益を収受する
  4. REITは、投資家へ収益を分配する

REITは、投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を投資家に分配する仕組みです。

「不動産投資信託」とよばれています。「不動産の運用をプロに任せる」仕組みを覚えるとしっくりくる名前ですね。

投資家は、間接的に不動産のオーナーになることができます。

REITをもう少し詳しく説明すると?

REITは、「不動産投資法人」という法人の箱で運営されます。

  1. 「投資証券」を発行し、投資家が購入する。
  2. 「不動産投資法人」は、投資家から集めた資金で、不動産を運用。
  3. 購入した不動産の賃料収入や物件の売買で得た収益を分配する。

REITは大きく3つの会社で構成されます。

  1. 運営会社→資産運用の業務(運営、資金調達など)
  2. 資産保管会社(信託銀行)→資産保管の業務(保有資産の管理)
  3. 事務受託会社→一般の事務(会計、納税、投資法人債に関する事務)

なお、「不動産投資法人」は投資総会で役員選定や投資家の意思決定が可能です。

不動産投資を「証券化」しているため、投資家は証券を「証券取引所」を通じて売買することができます。

証券なので需給に応じて価格が下がったり上がったりします。

「証券化」は少し難しい概念ですが、頑張って理解しましょう。
証券化とは「価値を数値化して売買できるようにすること」と考えていただいても良いと思います。

REITの投資対象は?実際にどんな不動産を買ってるの?

REITは様々な不動産に投資をしています。
オフィスビルやマンションは想像しやすいですが、それ以外にも実はたくさんあります。

  • オフィスビル
  • 商業施設
  • 住宅、マンション
  • 物流施設
  • ホテル

REITに投資するメリットは?

みなさんが一番気になるのはREIT投資のメリットではないでしょうか?できるだけわかりやすく説明しますね。

REITは少額から購入できる

不動産投資を個人で始めようと思うと、最低でも数百万はかかります。都内でワンルームマンション投資を始めると2000万くらいはかかりますよね。

REITは、10万円以下で始めれることが可能です。

投資口価格とは?

証券取引所において日々売買される価格のこと。

投資家が投資法人に出資する「単位」のことを「投資口」と言います。

株式売買における「株価」に似ているため、「投資口価格」も「株価」と呼ばれることが多いです。

一口50万以上のREITも存在します。

REITファンドなら月々1000円くらいから始めることができます。

REITファンドとREITの違いは記事の後半で解説しています。

手数料が安いネット証券はオススメです。
ただし、取り扱っているREITファンド数は少ない印象です。少額で気軽に始めれるのはメリットですね。

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REITは分散投資が可能

REITは、投資家から集めた資金で複数の不動産に投資されます。

不動産投資を個人で行う際には難しい「分散投資」が、たった一つのREITに投資することでできてしまいます。

REITは安定的な配当を期待できる

配当原子は不動産の賃貸料などであるため、比較的安定した配当が期待できます。

分配金利回りも他の投資に比べて高いです。

配当利回りが高いですが「投資口価格」が日々変動するので、損をすることもあります。

高利回りの商品だということです。

REITは収益の90%超を分配することで実質的に法人税がかからないルールがあります。

したがって、不動産投資法人は収益の多くを分配金に回すのです。

分配金を受け取るためには??

決算日(決算日が休日の場合は直前の営業日)を含めて4営業日前までに投資口を購入する必要があります。

この日を権利付最終取引日といいます。

REITは流動性が高い

上場しているREITは、上場株式と同様に取引所で売買できる

上場していると流動性が高いので換金しやすいですよね。

一般的に不動産は流動性が高くないです。マンションに投資して、マンションを売ろうと思ったら新しい買い手を見つけ、契約をし、登記するなど時間かかります。

投資家が売却したら、保有している不動産を売却して資金化しないといけない。

それを防ぐために、証券化して上場することで流動性が保っているのです。

証券化されているため、証券の需給バランスで価格が変動します。

投資信託の分類の一つに「クローズドエンド型」というものがあります。

組み入れ資産の時価に基づく純資産価格での買い戻しや解約を原則として認めていない型を言います。

REITは「クローズドエンド型」であることが多いです。

クローズドエンド型の場合、投資家が純資産価格での換金を求めても受け付けてもらえません。

したがって、換金する場合は取引所などを通じて他の投資家に売却することになります

REITはプロ任せ

不動産のプロが運用してくれます。

不動産投資を始めようとしたら専門知識がたくさん必要です。

不動産のプロに任せっきりで良いのがREITの魅力です。

不動産マーケット全体が落ち込むとREITは全体的に下げる傾向にあります。プロに任せっきりと言っても、最低限の情報は集めて市場の動きに敏感になりましょう。

REITはインフレに強い

インフレになると不動産の価格や賃料も上がります

賃料が上がることはREITの収益の増加に繋がります。

したがって、REITはインフレ対策に強い投資であると言えます。

REIT投資のリスクは?

魅力の多いREITですが、REIT特有のリスクがあります。
火災・地震リスクや金利変動リスクは特に抑えておきましょう。

  • 不動産市況リスク
  • 金利変動リスク
  • 火災・地震リスク
  • 上場廃止リスク
  • 運営会社の信用リスク

金利変動リスクとは

REITは投資家からの資金調達以外にも、銀行など金融機関からの借入による資金調達をしています。

借入には、利子をつけて返さなければいけません。したがって、市場金利が上昇すると、REITが返済すべき利子も増加します

利子の増加は、不動産投資の利益率の低下につながるため、REITの分配金も下がるのです。

REITとREITファンドの違いとは?

紛らわしいですが、REITとREITファンドは異なります。

REITファンドとは?

REITファンドとは国内外の「REIT」を対象先とする投資信託のことです。

「複数の不動産に投資するREIT」に投資するのがREITファンドです。

REITが最低でも10万円〜50万円くらいかかるのに対して、

REITファンドへの投資であればネット証券などで1000円以下から購入が可能です。

イデコやNISAでも運用できます。

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